Ипотека или кредит на покупку недвижимости в Великобритании выдается как жителям этой страны (резидентам), так и тем, кто в ней не проживает и не имеет гражданства. В ипотеку можно купить как жилье, так и коммерческую недвижимость.
Сегодня для получения ипотеки, ежегодный доход заемщика должен составлять не менее 30 000 фунтов стерлингов (тогда вы можете рассчитывать на кредит в около £120,000). Получение кредита возможно и без подтверждения дохода. Тогда заемщик должен располагать свободными средствами или активами на сумму от 2 млн. фунтов стерлингов.
Доход можно подтвердить различными документами, единого образца нет. Это может быть письмо от работодателя, налоговая декларация или финансовая отчетность, заверенная бухгалтером с международной аккредитацией, а также иные документы. Обычно банки требуют выписки с банковского счета за последние 6 месяцев, подтверждающие наличие регулярно поступающего дохода (зарплаты, дивидентов, платы за аренду, бонусов, т.п.). Таким образом доход – не только ваша зарплата, но и иные регулярные поступления.
Если вы решили оформлять ипотеку на основании своих активов, то вам следует предоставить в банк документ, подтверждающий наличие в собственности недвижимости, средств на брокерском счете, наличие капиталовложений, ценных бумаг или банковских вкладов.
Одним из важнейших документов, который позволит вам оформить ипотеку является Assets and Liabilities Statement. Это документ об отсутствии обязательств перед третьими лицами. Иными словами этот документ подтверждает отсутствие задолженностей перед иными банковскими учреждениями, т. е. чистую кредитную историю.
Документы, необходимые для получения ипотеки в Великобритании
Если вы решили оформить ипотеку, вам потребуется собрать следующий пакет документов:
- паспорт – внутренний или заграничный (в зависимости от того вы резидент или нет);
- документы, подтверждающие место прописки (подойдут справки из соответствующих служб, коммунальные счета и т.д.);
- налоговые декларации (для нерезидентов это 2НДФЛ) за последних 3 года и финансовые отчеты для предпринимателей;
- справки о наличии пассивных (вкладов) и активных доходов, заверенные независимым бухгалтером;
- выписки из банков, через которые оформлялось перечисление вашей зарплаты за последние 6 месяцев;
- справки о доходах (от работодателя с указанием объемов зарплаты за последний год, выписки о премиях, бонусах, страховке и т.д.). Эти документы должны свидетельствовать о доходах заемщика, которые всего в 3-4 раза меньше суммы ипотеки;
- рекомендательное письмо от работодателя;
- анкета соискателя с прошением об ипотеке;
- иные документы, которые могут быть интересны банку – справки об инвестициях (акциях), покупке государственных ценных бумаг, документы о приобретении наследства и т.д.
Список документов может варьировать в зависимости от того, в каком банке вы получаете кредит. Банки могут сокращать или расширять этот список на свое усмотрение.
Кроме того, для нерезидентов при подтверждении доходов и места проживания, полученные на родине документы подлежат переводу на английский язык. Такой перевод может быть осуществлен аккредитованным переводчиком и заверен нотариусом.
Программы ипотечного кредитования в Великобритании
Программы ипотечного кредитования в Великобритании признаны наиболее лояльными в Европе, они также занимают третью позицию по лояльности среди всех стран мира. К началу 2015 года кредитная ставка ипотеки в национальных британских банках составила 3%-5%. Для сравнения в странах СНГ эта ставка составляет от 8 до 20% в среднем.
Сегодня в Британии утверждена фиксированная ипотечная ставка, размеры которой колеблются от 2,5% до 4,5% в зависимости от конкретной кредитной программы, а программ таких несколько. Если вы выбрали не государственный банк, ставка может отличаться на 1-2%. Какую из программ кредитования выбрать – зависит от заемщика и от его возможностей. Итак:
- Ипотеки для резидентов, имеющих постоянный или временный статус.Резиденты, которые проживают на территории Великобритании в течение 3 лет, обязаны предъявить документы, подтверждающие активность и правомочность статуса. Статус такой должен являться активным не меньше года (например, вид на жительство открыт в течение года). Резиденты, проживающие на территории Англии менее трех лет, однако больше одного года, должны предъявить документы, разрешающие проживать в стране не меньше, чем два года. При таких условиях заемщики могут получить ипотеку в размере до 75% от конечной стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
- Ипотеки для нерезидентов страны.Если лицо не имеет официального статуса резидента Великобритании, то оно может получить инвестиционный кредит, который выдается при последующей сдаче недвижимости в аренду. Нерезиденты Великобритании попадают под условия ипотечного финансирования по программе mortgage. Они могут рассчитывать на банковскую поддержку в размере 60%-70% от конечной стоимости объекта недвижимости.
- Коммерческий кредит.Такой кредит рассчитывается индивидуально и выделяется на покупку коммерческой недвижимости в Великобритании. В среднем это не более 60%.
Некоторые банки практикуют введение собственных ипотечных программ, как временных (краткосрочных), так и долгосрочных.
Например, в 2016 году один из крупнейших банков Великобритании Barclays представил новую ипотечную программу для молодежи. Финансовое учреждение готово давать ипотеку без первоначального взноса. Правда, с одной оговоркой: предложение действует лишь для клиентов, имеющих зажиточных родителей.
Программа называется Bank of Mоm and Dad. Согласно ей клиенты, впервые планирующие взять ипотеку, могут не платить начальный взнос. Однако родители таких заемщиков должны открыть сберегательный счет в банке, положив на него минимум 10% от стоимости жилья.
Оформляя ипотеку, вы можете купить помещение на рынке недвижимости (у частных или юридических лиц) или приобрести банковскую недвижимость. Интересно то, что банковская недвижимость, как правило, продается по самым усредненным ценам рынка или даже ниже рыночной стоимости.
Погашение ипотечной задолженности может совершаться в различные сроки. Минимальный срок выплат составляет 5 лет, однако почти 99% всех британских банков готовы оформить ипотеку сроком до 25 лет. В целом же процедура оформления кредита в британских мало чем отличается от кредитования в иных странах мира.
Сегодня процедура получения ипотеки в Британии может отнять у вас от 1 до 2 месяцев. Наиболее лояльные программы ипотечного кредитования предлагаются в крупных национальных банках в Великобритании таких, как Credit Swiss, Barcleys, Coutts, Deutsche, HSBC и др.
Еще один очень важный момент. При получении кредита заемщик обязуется известить банк о целях приобретения им недвижимости – для проживания, для ведения бизнеса или сдачи в аренду. В зависимости от конечной цели условия ипотечной программы могут отличаться, поскольку банк изначально оценивает объемы потенциального пассивного дохода заемщика от сдачи недвижимости в аренду. Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду (by to let mortgage), то должны быть готовы к тому, что процентная ставка по кредиту для вас будет несколько выше, нежели в случае, когда вы решили проживать в приобретенном жилье сами.
Кроме того, для повышения шансов получения ипотеки на приобретение жилья, которое вы планируете сдавать в аренду, вам следует изначально позаботиться о правильном избрании формы собственности апартаментов. Для квартир в многоквартирных домах – это Leasehold (вы - временный владелец жилья (это условно, в договоре пишется 999 лет), а также частично компенсируете затраты на его содержание), а для частных домовладений – это Freehold (вы - полноправный собственник жилья, ремонтируете и обслуживаете его за свой счет).
Более того, 30 мая 2016 года новый мэр Лондона Садик Хан заявил о том, что собирается установить такие правила покупки недвижимости в столице, при которых лондонцы будут иметь приоритет перед нерезидентами. Мэр подчеркнул, что недвижимость в Лондоне – «не золотые слитки», а прежде всего жилье для местных жителей.
Покупка банковской недвижимости в ипотеку
Покупка банковской недвижимости в ипотеку в Великобритании имеет немало преимуществ. Арестованная и конфискованная банком недвижимость очень часто является отличным способом сэкономить на покупке жилья. Итоговая разница стоимости объекта может составить от 30 до 40% по сравнению со среднерыночным предложением на данный вид недвижимости. Кроме того, в некоторых отдельных случаях при работе с определенными, дефицитными объектами, можно выиграть до 80% цены.
Во-вторых, удачные условия финансирования. Ипотеку финансирует банк, в чьем распоряжении и находится имущество. Другими словами - банк, получая в собственность объект (в случае ареста имущества или его конфискации у прежнего владельца) не заинтересован недвижимостью как таковой. В его интересах как можно скорее ее реализовать, получив наличные деньги и пустив их в оборот. Поэтому кредиты на такие объекты выдаются банками весьма охотно и с большими льготами. Покупатель может рассчитывать на получение предельно низкой процентной ставки по ипотеке, что позволяет при правильном и взвешенном подходе заработать солидные средства.
После оформления первичной заявки на приобретение недвижимости у банка, специальная государственная комиссия проводит оценку эксплуатационного состояния и пригодности объекта. Процедура длится около 3 месяцев. Далее проводятся торги, на которых банк готов уступить тому, кто готов оформить кредит прямо здесь и сейчас.
Важно понимать, что приобретая квартиру у банка, вы можете получить недвижимость, простоявшую без ремонта несколько месяцев, а то и лет. Именно это выступает основной причиной снижения цены объекта. Эксперты утверждают, что если на такой объект банк предоставляет скидку всего в 20-30%, не стоит браться за оформление сделки. Проще будет приобрести квартиру с ремонтом по стандартным ценам.
Реализуя собственную недвижимость, банк всегда настаивает на оформлении ипотеки именно его инструментами и в его учреждениях, никакие иные схемы и средства не допускаются. То есть купить жилье в одном банке, оформив для этого ипотеку в другом нельзя.
Помощь в получении ипотечного кредита: к кому обратиться?
Помощь в оформлении ипотеки предоставляют различные брокеры и брокерские компании, однако в их выборе следует быть осторожным. На сегодняшний день всех брокеров можно условно поделить на три категории в зависимости от используемых методов работы и специфики их услуг:
- белые кредитные брокеры;
- серые кредитные брокеры;
- черные кредитные брокеры.
- Белые брокеры – это полностью легализированные юридические лица, которые имеют лицензию и соответствующую аккредитацию на оказание собственных услуг в сфере помощи по получению кредитов. Работа этих экспертов лежит исключительно в рамках закона. Услуги такого брокера финансируются кредитором (инвестором - заемщиком). Оплата услуг осуществляется только по факту проведения сделки на получение кредита. Таким образом, что очень важно – белые брокеры не используют финансовые ресурсы своих клиентов.
При сотрудничестве с потенциальными кредиторами белые брокеры подписывают контракт. В этом документе обязательно имеются пункты о бонусах или льготах. Так, кредиторам могут быть предложены лояльные кредитные ставки или сокращенные сроки выдачи кредита и т.д.
Выгодность сотрудничества с белыми брокерами по кредитам заключается в получении льгот и бонусов при оформлении кредита.
Однако следует понимать, поскольку работа белых брокеров исключительно законна, никаким путем ваши шансы на получение кредита подняты быть не могут. Все проводится объективно, согласно процедуре.
- Серые брокеры по кредитованию – эксперты, которые являются официально зарегистрированными физическими или юридическими лицами. Они не являются независимыми посредниками между банками и заемщиками, а фактически выполняют функцию агента кредитора. Основная цель этих компаний – заключить взаимовыгодный договор с банком. Оплата услуг серых брокеров может происходить и со стороны кредитора по факту оформления сделки, и со стороны банка.
Серые брокеры готовы предоставить услуги по:
- подбору линии кредитования;
- снижению кредитных ставок;
- поддержке кредитора на любом из этапов подписания договора с банком;
- иным юридическим вопросам.
К услугам серых брокеров прибегают чаще всего, потому что фактически они относительно легальными методами помогают увеличить шансы на получение кредита, при этом потенциальный кредитор не будет нести уголовной ответственности за несоблюдение закона. Более того, в интересах кредитора к подписанию готовится документ с максимально приемлемыми условиями, минимальными процентными ставками, в максимально короткие сроки.
- Черные брокеры – это объединения физических лиц, которые нигде официально не зарегистрированы. Они не имеют лицензии на оказания услуг в данной сфере. Наверняка вам известны такие рекламные слоганы: «Оформим кредит за день, без документов о подтверждении доходов». Это точно черные брокерские компании. Их задача - обеспечить кредитное финансирование заемщику любыми доступными средствами. Наиболее популярной, но абсолютно нелегальной схемой является подделка документов. Обычно в них включают, например, необходимые для кредита объемы «чистой прибыли», данные о рентабельности бизнеса, «чистится» кредитная история и т. д. Такие методы лежат вне закона и за их применение предусмотрена уголовная ответственность.
С такими компаниями лучше не иметь дела!
Стоимость услуг белого ипотечного брокера составляет в среднем от 1% до 3% от стоимости сделки и может отличаться в зависимости от сложности ситуации или стоимости недвижимости.
Преимущества ипотечного кредитования в Великобритании
Ипотека в Великобритании – беспроигрышная сделка, как и любая покупка недвижимости. Во-первых, кредит позволяет заемщику приобрести недвижимость стоимостью в несколько раз больше, чем имеющиеся у него сбережения. Во-вторых, ипотека позволяет многократно увеличить доход на инвестированный капитал. Дело в том, что стоимость недвижимости в Британии постоянно растет, в среднем на 10% от стоимости в год. То есть купив жилье сегодня, уже через год вы сможете продать его на 10% дороже. Если какое-то время сдавать приобретенное жилье в аренду (стоимость которой, к слову, также возрастает примерно на 5% в год), то вы и вовсе получаете неплохую прибыль. В результате – уже года через 3 вы сможете полностью погасить кредит.
Ипотека также является эффективной защитой в условиях инфляции или ослабления курса валюты ипотеки, так как в этих случаях реальная стоимость заемных средств уменьшается, а вот стоимость объекта ипотеки может даже возрасти.
Интересная штука. На ипотеке можно неплохо заработать. Например вы приобрели квартиру за 500 000 фунтов стерлингов, 150 000 из которых – ваш личный первоначальный вклад, а 350 000 фунтов (70%) – поддержка банка. Через два года, когда стоимость объекта ипотеки возрастет, к примеру, на 20%, вы сможете взять под покупку этого же объекта уже не 350 000 фунтов стерлингов, как раньше, а все 450 000 фунтов стерлингов. Таким образом, по программе рефинансирования, вы можете, получив деньги, погасить оставшуюся сумму ипотеки и вернуть свои 100 000 фунтов первоначального вложения. Однако, прежде чем планировать такую крупную сделку – проконсультируйтесь с юристом.
Дополнительные издержки при оформлении ипотеки: сколько нужно будет потратить?
Оценка недвижимости экспертом (Valuation)
Осмотр и оценка недвижимости производится для того, чтобы убедить банк, что недвижимость является приемлемым залогом за предоставление займа. Это выльется в сумму от £500 до £1500.
Юридические издержки или издержки на работу с брокером
Как правило, необходимо выбрать юриста или лицензированного брокера, который берет на себя юридические аспекты покупки недвижимости. Средняя цена услуг юриста - £850, а брокера в зависимости от суммы сделки.
Справки в местном органе власти
Анализ инфраструктуры и условий расположения недвижимости имеет существенное значение для банка. Получение справок об отсутствии планов будущей застройки, которые смогли бы повлиять на стоимость и приобретение выбранной недвижимости, а также оплата этой услуги ляжет на ваши плечи.
Регистрация земли
Проверяется законность собственности и регистрируется собственник по данному адресу.
Гербовый сбор
| Стоимость недвижимости buy to let / второй недвижимости (£) | SDLT с 1 апреля 2016 (£) |
| 150,000 | 5,000 |
| 250,000 | 10,000 |
| 350,000 | 18,000 |
| 450,000 | 26,000 |
| 1,000,000 | 73,750 |
Если недвижимость стоит менее £150 000 цены гербовым сбором она не облагается.
Плата за сделку
Большинство банков берут плату за сделку по ипотеке. Некоторые кредиторы разрешают прибавить эту сумму к сумме ипотеки, и цены различаются в зависимости от выбранного кредитора и предложения по ипотеке.
Страховой полис
Цель страховки - защитить банк от потерь, которые он понесет, если придется приобрести собственность из-за долгов по ипотеке. Эта страховка общепринята в случае больших кредитов для оценки ипотеки. Эти расходы несет, как правило, заемщик, но важно помнить, что это страховка для кредитора, а не заемщика, но платите за нее вы.
Кроме того, вам будет предложено застраховать саму недвижимость от обычных рисков (пожаров, разрушений и т.д.).
Также некоторые кредиторы требует от клиентов оформление страхования жизни, как гарантию возмещения займа.
Остальные формы страховки – на случай потери трудоспособности или утраты работы – оговариваются с кредитором индивидуально.
Специальные правительственные программы, содействующие приобретению жилья в кредит
Help To Buy Scheme – это государственная программа по поддержке британцев, покупающих первую собственность – first-time buyers. Если у вас есть не менее 5% для оплаты первоначального взноса, государство может одолжить вам еще 20%, тогда проценты по банковской ипотеке существенно снизятся.
Если вы арендуете собственность у Council не менее одного года, вы можете участвовать в такой правительственной схеме, как Social HomeBuy. Это не банковская ипотека, но определенный вид кредитования. Эта программа позволит вам постепенно выкупить используемую вами собственность. Первоначальный взнос должен составить не менее 25%. Чем большую сумму вы будете выплачивать, тем меньше будет ваша арендная плата. В зависимости от состояния жилья и времени, в течение которого вы проживали в нем, вам будет предоставлена скидка – в среднем до £100,000. Если вы захотите продать дом, купленный у государства по этой схеме в первые 10 лет после покупки, сумму скидки придется вернуть государству.
Распространен так же вариант Shared ownership, когда Housing associations разрешает купить вам долю в принадлежащей им собственности, за оставшуюся часть вы будите платить арендную плату. Для новых домов существует правительственная программа Homebuy scheme. По ней вы сможете получить беспроцентный кредит на 5 лет для выплаты депозита - equity loans через the Homes and Communities Agency (HCA).
Главное фото: flickr.com/GotCredit