Общество: Инвестиции в недвижимость Лондона: как это работает?
Герман Кудрявцев, директор по строительству, Luxury Development & Construction Group

Загрузка...

Герман Кудрявцев, директор строительной компании G7

Стоит ли покупать недвижимость в Лондоне и Великобритании сейчас? Как правильно интерпретировать многочисленные прогнозы экспертов? Что будет с рынком после «Брекзита»? Как грамотно вложить деньги? Эти и многие другие вопросы тревожат не только наших читателей, но практически всех, кто планировал покупать квартиру или дом – будь то для себя или для последующей продажи или сдачи в аренду. На лондонском рынке девелоперов и инвесторов довольно много, но по-настоящему успешные компании заметно выделяются: у них хорошее портфолио, клиентская база, контакты и понимание происходящего. С директором одной из таких фирм – строительной компанией G7, Германом Кудрявцевым, мы поговорим сегодня.

— Герман, объясните, как работает инвест-проект?

— К примеру, за £500 тыс. мы покупаем участок с разрешением на строительство, еще £500 тыс. затрачиваем на строительство дома – всего вкладываем миллион фунтов, и за £1,3 млн впоследствии продаем. Вся операция проходит за один год, и инвестор получает прибыль в £300 тыс., что составляет около 30% от вложенных средств.

— Ожидается, что инвестор вкладывает всю сумму самостоятельно?

— Не обязательно. Для инвесторов, которые не уверены в текущей экономической ситуации или в проекте, мы разработали специальную схему, по которой, однако, они гарантированно получают не 30, а 15% прибыли. В таком варианте строительная компания G7 также вкладывает в инвест-проект 10%. К примеру, инвестор дает £900 тыс., мы – £100 тыс., тогда по завершении проекта инвестор получит £900 тыс. + 15%, и весь остаток – наш. Плюс в том, что, если объект сделки вышел не настолько выгодным, как предполагалось, наши 10% покроют разницу.

— В какого плана недвижимость выгоднее всего вкладывать средства?

— С учетом того, что волатильность рынка не такая сильная, мы не фокусируемся на сегменте роскошной дорогой недвижимости именно в инвест-проектах. Более надежный вариант — это эконом-класс, он востребован всегда. Неопределенность с «Брекзитом» не мешает выгодности инвестирования в недвижимость.

 Какие сейчас существуют прогнозы?

— Если посмотреть статистику от Zoopla, Rightmove и подобных порталов, а также независимых аналитиков, информация разнится: одни говорят о подъеме рынка на 3% за год, другие — на 5%. Самый негативный прогноз говорит о спаде на 4%.

Мы же работаем с проектами, на которых зарабатываем 30%, поэтому, даже при самом печальном сценарии со снижением стоимости недвижимости, выручка будет все же значительной: например, если объект оценивается в £1,4 млн, а мы будем продавать за £1,3 млн, изначально занизив цену. Для инвестора важно продать объект, быстрее выйти из сделки и получить прибыль, чтобы потом снова выгодно вложить средства.

— Можете ли вы дать какие-то советы тем, кто рассматривает вариант таких инвестиций в недвижимость?

— Если делать тщательный анализ и подходить с профессиональной точки зрения к вопросу роста-падения цен на недвижимость, то есть смысл разделить ее на категории: премиум-класс – стоимостью свыше миллиона фунтов; и дома и квартиры, стоимость которых – до миллиона, как правило, 500-800 тыс. Тогда мы увидим следующее: все, что стоит выше миллиона, падает в цене на 2-3% в кризис, а то, что меньше миллиона, стабильно растет.

Эконом-класс всегда будет расти и пользоваться спросом: как для продажи, так и для аренды.

Ошибка многих инвесторов в том, что они не разделяют недвижимость на категории. Например, средняя квартира в районе Найтсбридж или в Белгравия стоит около десяти миллионов. За пределами столицы за эти деньги можно купить внушительный объект. Стоимость центра Лондона — это как стоимость половины Англии, и когда такие показатели начинают миксовать, статистика уже не имеет смысла. Поэтому, когда вы читаете сводки прогнозов, понимайте, что речь идет о среднем показателе по всей стране. Те же эксперты, разделив свои цифры на центр и периферию, скажут вам, что центр упадет на 10-20%, а периферия вырастет на 5%.

Photo by 123rf.com

 Как выгодно покупать объекты под строительство и реновацию?

— Для получения прибыли с инвестпроекта очень важно с точностью рассчитать все предстоящие расходы, включая максимально допустимую сумму на приобретение объекта. Остаток позволит определить сумму, необходимую для оплаты участка земли под проект, в виде разницы стоимости завершенного объекта и издержек девелопмента. Валовая стоимость проекта (стоимость развитой недвижимости, или Gross Development Value) минус все издержки на развитие, куда входят: расходы на строительство и стройматериалы; налоговые сборы – 8%; гонорары юридических консультантов, оценщиков и инженеров; расходы на чертежи и необходимую документацию; расходы на согласование с местными органами самоуправления; 1,5 -2,0% выплаты риелторам.

Самая большая сложность заключается при расчетах расходов с учетом уровня инфляции, условий финансирования, процентов по выплатам и распределению денежных средств согласно запланированному графику. Получившаяся в итоге цифра для покупки объекта — это отправная цифра, используемая впоследствии при торгах и переговорах.

— С какими проблемами может столкнуться инвестор?

— Новички могут ошибочно полагать, что лучший шанс приобрести недвижимость – торги с аукциона. Однако, этот способ больше подходит для тех, кто хочет выгодно продать, а не приобрести. Важная информация о состоянии выставленного на торг объекта, например, возможность получения разрешения на строительство, обычно не включена в описание, а выяснение подобных деталей занимает значительное время.

При покупке жилья действует принцип Caveat Emptor, что в переводе с латыни означает «покупатель должен знать» – юридический термин в контексте рынка означает, что покупатель обязан выяснить все возможные обстоятельства, связанные с участком земли или объектом недвижимости, перед покупкой. Только в случае, если продавец намеренно предпринял шаги, чтобы скрыть невыгодные детали, покупатель может взыскать убытки через суд. Это означает, что вам придется провести серьезную расследовательную работу прежде, чем принять решение о такой покупке.

— Если не на аукционе, то где?

— Мы всегда советуем обратиться к опытному агенту или риелтору. Помощь специалиста незаменима, он учтет все пожелания и при этом подскажет дополнительные, наиболее выгодные варианты. Некоторые агентства специализируются только на инвестиционных проектах в Англии, и только через них можно получить так называемые предложения off-market, недоступные на широком рынке. К тому же через агента можно запрашивать дополнительную информацию и вести переговоры по цене. В формировании цены большое значение имеют район, состояние дома или квартиры, а также наличие разрешения на строительство (Planning Permission), так как эти факторы позволяют значительно сэкономить время и быстрее приступить к реализации проекта. Большим спросом среди инвесторов пользуются элитные районы Лондона, такие как Челси, Кэнсингтон, Белгравия, Мэйфер, Ноттинг Хилл, Хапмстэд. Если разрешение еще получено не было, то в целях ускорения процесса можно воспользоваться предварительной рекомендацией (pre-application advice), предоставляемой местной администрацией.

 Чем нужно руководствоваться, выбирая такую компанию или агента?

— Старайтесь не выбирать ту компанию, которая предложила наиболее низкую стоимость проекта или заоблачные дивиденды. Скорее всего, у них мало клиентов, и они готовы пообещать вам все, лишь бы заполучить вас как клиента. Как правило, с такими компаниями возникает множество проблем: в процессе может выясниться, что нужно получать дополнительные разрешения, доплачивать. Поэтому важно верить не тому, как вам «продают» свои услуги, а смотреть портфолио выполненных проектов. Еще один совет – выбирайте компанию, сотрудники которой говорят на русском языке и понимают российский менталитет. Вы избежите недопонимания и сможете быстрее и доходчивее объяснить, что хотите получить от проекта.

G7 – профессиональная строительная компания с опытом свыше 11 лет: квалифицированный персонал, надежные партнеры и поставщики, демократичная ценовая политика, более 200 реализованных проектов, гарантия на выполненные работы – до 10 лет.

Вызов специалиста – бесплатный. Позвоните нам сегодня: 02038086949

www.g7.ltd

8 Kew Bridge Rd, London, TW8 0FJ

по материалам: angliya.com

Инвестиции в недвижимость Лондона: как это работает? обновлено: Июнь 26, 2019 автором: Елена Фролова
Не пропустите самое важное в "Google Новостях" от THEUK.ONE
Загрузка...
Нажмите, чтобы поделиться новостью
Реклама
Будьте вежливы. Отправляя комментарий, Вы принимаете Условия пользования сайтом.

Текст комментария будет автоматически отправлен после авторизации

Настоятельно рекомендуем вам придерживаться вежливой формы общения, избегать любого незаконного, угрожающего, оскорбительного, непристойного или грубого обращения к другим посетителям ресурса.
Сегодня в выпуске
18.09.19
Боруссия - Барселона - 0:0 Видеообзор
18.09.19
Директор «Ливерпуля» поддержал пострадавшего болельщика в больнице Неаполя
18.09.19
Топ-15 самых вкусных чаев и глинтвейнов: сделай осень горячей!
18.09.19
Музыка способна лишить человека возможности нестандартно мыслить во время сложной работы
18.09.19
Следствие по делу Черкалина проверит влиятельного генерала ФСБ на причастность к рейдерскому захвату
Загрузка...
Читать дальше